房产税

第一节概述

　　一、房产税的概念

　　房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

　　新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税制，把对企业征收的这个税种并人了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋，以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋，继续保留征收房地产税。

　　我国实行改革开放以后，为了发挥税收的作用，1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制肘，对国内企业单位恢复征收房产税。当时考虑土地归国家所有，不允许买卖，原房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和闺房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》) ，从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市 政府根据条例规定，先后制定了施行细则。至此，房产税在全国范围内全面征收。

　　二、房产税的特点

　　现行房产税是在原计划经济体制和财产所有结构的框架内恢复征收的，一方面继承了过去房产税的传统做法，同时又考虑了我国新旧体制转换过程中的某些特殊情况。因此，具有自身的特点。

　　(一)房产税属于财产税中的个别财产税

　　按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称 "综合财产税"，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。个别财产税也称"单项 财产税"，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别课征的税收。房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋。

　　(二)征税范围限于城镇的经营性房屋

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了不增加农民负担，对坐落在农村的房屋没有纳入征税范围。另外，对某些拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的 单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。

　　(三)区别房屋的经营使用方式规定征税办法

　　拥有房屋的单位和个人，既可以将房屋用于经营自用，又可以把房屋用于出租、出典。

　　房芦税根据纳税人经营形式不同，对前一类房屋按房产计税余值征收，对后一类房屋按租金收入计税，使征税办法符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。

　　三、房产税的立法原则

　　(一)筹集地方财政收入

　　在分税制体制下，财产税是各级地方财政的主体税。我国的房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，缓解地方财力不足的矛盾。而且，房产 税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着社会经济的发展，房地产市场和工商各业的兴 旺，房产税收入将成为地方财政收入的一个主要来源。

　　(二)调节财富分配

　　房屋是法人和个人拥有财富的主要形式。对房屋，尤其是对个人拥有的经营性房屋征收房产税，在调节财富分配方面可以发挥积极作用。

　　(三)有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革

　　对房屋拥有者征收房产税，不仅可以调节单位、居民之间的财富分配，还有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益。另一方面，房产税规定对个人拥有的非营业用房屋不征房产税，可以鼓励个人建房、购房和改善住房条件，配合和推动城市住房制度改革。

　　第二节征税范围、纳税人和税率

　　所谓房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱) ，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜害、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

　　一、征税范围

　　《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中:

　　城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。

　　县城是指县人民政府所在地。

　　建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。

　　工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　二、纳税人

　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中:

　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　2.产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后， 在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。

　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。

　　5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳

　　税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

　　三、税率

　　房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种:依据房产计税余值计税的，税率为1.2%;依据房产租金收入计税的，税率为12% ;从2001年1月1日起，对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。2008年3月1日起，对个 人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　第三节计税依据和应纳税额的计算

　　一、计税依据

　　(一)计税依据设计的指导思想

　　房产税的计税依据通常是房产的价值。房产的价值有三种表现形式:一是房产的原值，即房屋的造价;二是房产的净值，即房屋的原值扣除折旧后的价值;三是房产的市价，即 买卖房屋的市场价值(价格)。

　　选择不同的房产价值形式计税，其征税效果有着明显不同:其一，按房产原值计税，收入比较稳定，但不够合理。因为随着时间的推移，房产的价值会发生变化，或者增加，或者减少，税收负担往往难以与房产的获利水平相适应。其二，按房产净值计税，不仅计税复杂，而且也不科学。其三，按房产的市价计税较为合理，因为市价是房产的现实价值，同时还包含了房屋因土地开发利用而增加的价值。但是，按房产市价计税，也存在着房屋估价 工作量大、市价标准难以确定等诸多问题。

　　基于上述考虑，在房产税税制设计时，决定对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据，对出租的房屋按租金作为计税依据。这样，既可以将房屋的自然损耗因素和房屋后期的增值因素等综合考虑进去，同时也便于对不同房屋征税的分类管理。

　　(二)计税依据的形式

　　房产税采用从价计征。计税办法分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。

　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中:

　　( 1 )房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿"固定资产"科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。

　　(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。

　　为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计人房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

　　如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。

　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

　　房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。

　　如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。

　　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

　　( 1 )对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

　　(2)对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的"租金"内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，因此在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实 际情况确定。

　　4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值; 出租的，依照租金计征。

　　二、应纳税额的计算

　　(一)地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为:

　　应纳税额=房产计税余值(或租金收入)×适用税率 其中:房产计税余值=房产原值× (1－原值减除比例)

　　(二)地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为:

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50%－60%作为应税房产原值。 应纳税额=应税房产原值×(1一原值减除比例)×1.2%

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%－80%作为应税房产原值。 应纳税额=应税房产原值×(1－原值减除比例)×1.2%

　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　例:某省一企业2008年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万 元，不包括冷暖通风设备60万元;2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。 试计算该企业当年应纳的房产税(注:该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税)。

　　解: ( 1 )自用房产应纳税额= [ ( 1000 + 60)× (1－20 % ) ]×1. 2 % = 10. 176 (万元)

　　(2)租金收入应纳税额=50×12% =6(万元)

　　(3)全年应纳房产税额= 10. 176 + 6 = 16. 176 (万元)

　　第四节减免税优惠

　　依据《房产税暂行条例》及有关规定，下列房产免征房产税:

　　一、国家机关、人民团体、军队自用的房产

　　"人民团体"是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案的各种社会团体。如从事广泛群众性社会活动的团体，从事文学艺术、美术、音乐、戏剧的文艺工作团体，从事某种专门学术研究团体，从事社会公益事业的社会公益团体，等等。

　　"自用的房产"是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

　　二、国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产

　　事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

　　实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位对其本身自用的房产免征房产税。

　　由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。

　　但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，1990年以前经费来 源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。1990年1月1 日后，对经费来源实行自收自支的事业单位不再享受3年免税照顾应照章征收房产税。

　　三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

　　宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

　　公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

　　公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。

　　对国家机关、人民团体、军队、国家财政部门拨付事业经费的单位，以及宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，主要是考虑到这些单位的经费来源由国家财政部门 拨款，本身没有纳税能力。至于这些单位非自用的房产，例如出租或作营业用的，因为已有收入来源和纳税能力，所以应按照规定征收房产税。

　　四、个人拥有的非营业用的房产

　　对个人所有的非营业用房产给予免税，主要是为了照顾我国城镇居民目前住房的实际状况，鼓励个人建房、购房，改善居住条件，配合城市住房制度的改革。但是，对个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应按照规定征收房产税。

　　五、经财政部批准免税的其他房产

　　根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》，下列房产可免征房产税:

　　1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

　　2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

　　3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税;此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。暂免征收房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》 ，以备查验。

　　4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

　　5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

　　纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定，并告知房产税的纳税人。

　　税务机关应对报告大修的房屋加强跟踪管理和检查，如发现虚假情况，按《税收征管法》的有关规定处理。

　　6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

　　7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构主要包括:老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。

　　8.从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等暂免征收房产税。

　　9.对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税; 对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外、尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

　　10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　11.自2001年1月1日至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

　　12.自2000年1月1日至2008年底，对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产免征房产税。

　　13.铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。铁道部所属铁路运输企业的范围包括:铁路局、铁路分局(包括客货站、编组站、车务、机务、工务、电务、水电、车辆、供电、列车、客运段)、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁行 包快递有限责任公司、中铁快运有限公司。

　　地方铁路运输企业自用的房产应缴纳的房产税比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。

　　14.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　对其他专业银行等金融机构(包括信托技资公司、城乡信用合作社，以及经中国人民银 行批准设立的其他金融组织)和保险公司的房产，均应按规定征收房产税。

　　15.天然林保护工程相关房产免税。

　　自2004年1月1日至2010年12月31日，对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林资源保护工程实施企业和单位用于天然林保护工程的房产，免征房产税。对上述企业和单位用于天然林资源保护工程以外其他生产经营活动的房产，仍按规定 征收房产税。对由于国家实行天然林资源保护工程造成森工企业的房产闲置1年以上不用的，暂免征收房产税;闲置房产用于出租或企业重新用于天然林资源保护工程之外的其他生产经营的，应依照规定征收房产税和城镇土地使用税。用于国家天然林资源保护工程的 免税房产应单独划分，与其他应税房产划分不清的，应按规定征税。

　　16.国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库。

　　对中储粮总公司及其直属粮库经营中央储备粮(油)业务自用的房产土地，中储棉总公司及其直属棉库经营中央储备棉业务自用的房产土地，华商中心、国家储备糖库、国家储备肉库经营中央储备糖肉业务自用的房产，中国盐业总公司国家直属储备盐库经营中央储备 盐业务自用的房产、土地，自2006年1月1日起至2008年12月31日免征房产税o

　　17.对承担地方粮、油、棉、糖、肉等商品储备任务的地方商品储备管理公司及其直属库经营上述地方储备商品业务自用的房产、土地，到2008年12月31日前免征房产税。

　　第五节申报和缴纳

　　一、纳税义务发生时间

　　将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。

　　自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计征房产税。

　　委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起按规定计征房产税。

　　购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

　　购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

　　出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

　　房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

　　二、纳税期限

　　房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般按季或半年征收。

　　三、纳税申报

　　房产税的纳税申报，是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。纳税义务人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报并按规定纳税。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改建、扩建、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化的，都要按规定及时向税务机关办理变更登记，以便税务机关及时掌握纳税人的房产变 动情况。(《房产税纳税申报表》略)

　　四、纳税地点

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。